5年间87个城市“城扩人走”！新城变“鬼城”？有城市人口流失超百万
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2020-09-12 · 21世纪经济报道
导读：2014年至2018年五年间，有451个城市“城扩人增”，有87个城市“城扩人走”，有18个城市“城缩人增”，有13个城市“城缩人走”。
来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记 者丨宋兴国、蒋莎莎
编 辑丨耿雁冰
最近一段时间，一些资源型城市、人口流出城市的房价引起关注，“一套房不足十万块”，对“鬼城”的讨论再度热烈。
城市的发展，离不开空间与人口。
21世纪经济报道记者根据住建部发布的城乡统计年鉴统计发现，2014年至2018年五年间，有451个城市“城扩人增”，有87个城市“城扩人走”，有18个城市“城缩人增”，有13个城市“城缩人走”。
在推进“以人为本”城镇化的今天，政策的转向，让人口的城镇化，加速追赶土地城镇化的脚步，但一些结构性的问题，依然存在。
八城城区面积扩大一倍
图片来源 / 新华社
我们的城市，扩张到底有多快？
根据住建部发布的《2018年城乡建设统计年鉴》，2018年，全国城区建成区面积58456平方公里，相比十年前的2009年增长了53.4%，而城区常住人口则为5.1亿人，相比十年前增长了35.8%。一些学者提出的“土地城镇化快于人口城镇化现象”依然存在。
不过，需要指出的是，2018年的这两组数字相对于2014年，则分别增长了17.4%和14.9%，增速差距正在缩小。显然，人口的城镇化，正在快速追赶土地城镇化。
“城镇化正在做结构性的调整和转型”，中央财经大学城市管理系副教授王伟告诉21世纪经济报道，一方面是“三去一降一补”，房地产产业结构性调整的背景下，以土地为关键要素的城镇化趋缓。另一方面，“三个1亿人”政策下，户籍制度的放开，也提升了人口进入城市的规模和速度。
总量趋缓的背景下，结构性的问题凸显出来。
对此，21世纪经济报道记者统计了在2014年与2018年的城乡统计年鉴中，均有数据的634个城市。
结果显示，634个城市中，有61个城市的城区面积基本持平，31个城市城区规模有所减小，而另外的542个城市，城区面积都有所扩大。
而从城市扩张速度来看，剔除新设立的三沙市，有8个城市在这五年间实现了“再造一个城区”，分别是青海海东市，新疆双河市、贵州遵义市及其代管的赤水市、湖南洪江市、河南三门峡市和广东汕尾市，他们的城区建成区面积都扩大了一倍以上，其中海东和双河的城区建成区面积则扩大了两倍。另外，还有39个城市的增长超过50%，其中，西安与成都两个西部副省级城市赫然在列。
显然，这些扩张最快的城市，以中西部的中小城市为主。那么，大城市的扩张状况如何？
从总量来看，重庆、北京、广州、上海、天津、东莞、成都、深圳、南京和武汉，是字面意义上我国“最大”的十个城市，他们的城区建成区面积在全国靠前。另外，青岛、西安、杭州、沈阳、郑州、长春六个城市的城区建成区面积也在500平方公里以上。
在这16个城市中，只有北京、东莞和深圳的建成区面积，在这5年间的增长不到10%。剩下的均在10%以上。
而西安、成都、青岛、天津和郑州，则依次是这些大城市中增长最快的五个城市。
有城市人口流失超百万
以人为本是新型城镇化的根本价值遵循。如果以城区常住人口的变动来看，城区人口流失的城市数量，远远大于空间上缩小的城市数量。
所谓城区人口，按照住建部的定义，是指划定的城区（县城）范围的人口数，以公安部门的户籍统计为准。
城区暂住人口，是指离开常住户口地的市区或乡、镇，到划定的城区（县城）范围居住半年以上的人员。
根据城区户籍人口与城区暂住人口数量之和，即可计算当地的城区常住人口。
从2018年数据与2014年数据对比结果来看，城区人口减少的城市数量，是城市面积减少城市数量的两倍，有122个城市在这5年间出现了城区常住人口减少。5个城市基本持平，507个城市保持了城区人口正增长。
其中，吉林龙井市，广东揭阳市和湖北洪湖市，是仅有的三个城区人口减少超过50%的城市。
实际上，在人口下降的城市中，主要还是以三四线城市为主。不过，从绝对规模上来看，城区人口流失较多的城市主要有两类，一是年轻人持续流出的东北城市，二是被两大一线城市持续吸纳人口的珠三角城市。
比如揭阳市，过去五年城区常住人口流失超过百万。另外，乌鲁木齐、鞍山、遂宁、佛山、中山、郑州、营口和抚顺的城区常住人口流失，也超过了十万。
需要注意的是，一些在东部沿海地区的经济发达城市，由于省会和周边一线城市过强的吸附效应和自身的老龄化，城区人口流失的现象也十分明显。除了上述揭东、佛山、中山等地以外，嘉兴、洛阳、安顺等地2018年对比2014年城区常住人口也减少超过5万。
而从人口增长的城市来看，新疆五家渠市、青海海东市、江西共青城市、湖南洪江市和浙江平湖市，从2014年到2018年城区常住人口增长了超过一倍。
从人口增长的绝对值来看，有11个城市在这五年间增长了超过100万城区常住人口，分别是天津、成都、武汉、杭州、重庆、深圳、广州、西安、青岛、宁波和济南。值得注意的是，宁波的增长率达到97%，仅次于前述5个翻倍城市。
**提升城市紧凑程度
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随着人口流出和产业的收缩，再加上不科学规划导致的城市空间分布不合理，一些扩张型的城市新城新区被称为“鬼城”，一些资源枯竭城市的房价则屡创新低。
城区人口密度，反映了城市对建设用地的利用效率和紧凑程度，是收缩型城市从增量规划转为存量规划过程中，一个值得重视的指标。如何衡量一个城市的紧凑程度？人口流入和城区扩张如何保持一个适度的标准？一个可以参考的标准是，《河北雄安新区规划纲要》就提出，以1万人/平方公里的标准，进行人口密度的控制。
如果按照此标准，103个城市的紧凑程度是在1万人每平方公里以上。具体来看，排在前面的城市，多为南方城市，乐清、珠海和上海位列前3，个旧、常宁和深圳紧随其后。
同时，还有40个城市的这一标准甚至没有达到0.5万人/平方公里。三沙、双河、图木舒克、阿拉山口、东方、江阴、绥芬河、德令哈、嘉峪关和中山等城市密度更低。
是什么导致了这些城市的开发强度不高？一些观点认为，城市扩张思维和土地财政导致的新城新区建设，可能是一大原因。国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的数据显示，2016年，全国县及县以上的新城新区数量3500多个。
暨南大学教授、中国城市规划学会委员胡刚表示，很多城市通过新城新区建设，把城市建设摊子铺得太大，开发强度和人口密度都比较低，就容易形成烂尾。实际上，国家发改委已经提出了收缩型城市的概念，也就是提倡人口流出的城市，发展紧凑型城市，就是要集聚产业和人口，提升城市的聚集效应。
而另一些观点则指出，由于人口进一步向中心城市和都市圈聚集，一些城市的收缩和人口密度的降低，已经成为必然。
图 / 21世纪经济报道（甘俊 摄）
对此，王伟则指出，一些城市的衰落是自然而然的，我们要相应制定减量发展的体制机制，尤其是对于资源枯竭型城市而言，一是国土空间规划的顶层设计，要留出特殊类型功能区，给予这些城市特殊定位，二是要从政策支持、财政帮扶、考核机制等领域，给予这些城市客观上的实际帮助，最后，对于这些城市本身而言，则要转变扩张发展理念，摆脱等靠要思想，做好减量发展时代的准备。
本期编辑 刘巷
鬼城，是城镇化过程中的畸形产物，鬼城之所以鬼，与超自然力量无关，反倒是得名于实实在在的钢筋水泥。在房价飙升的背景下，炒地炒楼成为企业重要的赚钱之道，资本从各个行业涌入这一领域。地方政府依赖土地财政，开发商投机动机强烈，导致房地产项目过度开发，出现了局部严重的供大于求。
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尽管有很多楼盘都卖出去了，但房子的持有者并不是为了居住，而是为了唯一的目的，即等房价上涨时卖出，宁可房子闲着。指望人口迁入也是不太实际的，空有房子而就业欠缺并不能真正吸引新移民，于是在高楼大厦的丛林之中，罕见几个人影，有些地方，马路清洁工甚至比行人还多，一到晚上，各小区漆黑一片，所谓鬼城也就由此而来，这些鬼城基础设施齐全，规划时早已计算好为了几十年的繁荣，鬼城什么都不缺，只缺人。
鬼城的共同之处，往往伴随着房地产市场的高库存和楼房高空置率，并多发生在三、四线城市，甚至一些大城市的个别区域也不能幸免，存在微型鬼城。下面我们可以一起领略中国十大“鬼城”的风采。
鄂尔多斯
鄂尔多斯“鬼城”康巴什空无一人的大街
堪称中国最著名的鬼城之一。鄂尔多斯虽然地理位置偏远，常住人口为150万左右，但能源资源储备丰富，受益于西部大开发战略，整个城市几年间呈现出爆发式的财富增长，然而在“暴发户”式的增长之后，大量的资本投资到了固定资产领域，生生造出了康巴什新城，房价一路飙升数倍。然而鄂尔多斯终究产业单一，只以煤炭业为主，如今这里依然人丁稀疏，房价又已跌去7成，由盖楼兴起的借贷行业也几乎崩溃，现在的鄂尔多斯不仅是鬼城，也是债务之城。
营口
点击阅读：谷歌地图上看中国空荡荡的营口鬼城
地处辽宁省中部沿海的港口城市，北有沈阳，南有大连，地理背景看似不错，房地产扩张的理论基础也源自于此，但营口的吸引力明显不如紧邻的二线城市，实则被夹在两城中间被动不已。过度开发的楼房库存难以被市场消化，依稀可见鄂尔多斯的影子。
唐山
郑州新区鬼城
春节期间，唐山由于大量楼盘空置而引发媒体关注。造成目前局面的原因，除了开发商在全国楼市火爆之时的拿地冲动，还有唐山市政府的规划冲动。有唐山地产人士估计唐山未来的住宅供应规模可能更加可观。“供大于求将是未来几年唐山房地产市场的常态”。
宁夏海原
宁夏海原县新区
海原是个典型的贫困县，地处宁夏西海固地区，是中国西北部最干旱、贫穷的黄土高坡。2007年，海原县申请政府驻地搬迁至距离原老县城60公里的黑城镇。新城建好后，却很少有人愿搬到新城。
京津新城
京津新城鬼城图
北京东南120公里，天津市区往北50公里外，曾经是“荒郊野地”，2006年，它以“京津新城”的名义，获国务院批准为天津市宝坻区郊外的一座生态卫星城，规划面积达258平方公里。2010年以来，这座号称已经拥有亚洲最大规模的别墅区、温泉城和超大型五星酒店的“新城”，因人烟稀少、房屋空置，被称为鬼城。
贵阳
金阳新世界花园
贵阳是西南重镇，也是省会城市，吸引力比小城市要大得多。但待消化的潜在住宅库存供应，早已超过3000万平方米，这个只有300万左右常住人口的城市，消化这些库存可能需要数年，鬼城的阴影，随时都可能笼罩这里。金阳新区的房子一到晚上就人迹罕至，还好，来了一群传销疯子，状况有所改变。
云南呈贡
昆明呈贡新城
位于昆明东南，距昆明主城17公里，面积461.1平方公里。2003年昆明市委、市政府把呈贡新区建设作为现代新昆明建设的突破口率先启动。新建的13座市政大楼，早在2007年就已建成，但原定搬入的昆明市级行政机关迟迟不搬，其中一条原因就是相关学校、医疗、餐饮等配套设施不完善。
三亚
相比之下可以用来炒作房地产的概念就强大多了，旅游度假胜地，重点开发区，三亚的房屋均价堪比京、沪，但房子大多是空的，据统计，海南岛外人士购买三亚住房的比例超过85%，而多数业主只有在冬季才会到三亚来，无论这些房屋是被闲置还是空置，到了晚上各种高档住宅区始终漆黑一片。
常州
常州南部新城金融中心
与鄂尔多斯不同，常州地处经济发达的长三角地区，周边环境优越，但由于房地产开发过剩，房屋空置率和库存都十分高，媒体中已有“鄂尔多斯第二”的称呼。由于地理位置较好，开发商和投资者赌常州未来的增长前景，但房地产建设明显十分超前，自身经济又不够强大，即使投资者们赌对了，库存也需要大量时间消化。
温州
尽管温州房价一度高企，却依然存在快速增长的高库存，和鄂尔多斯一样，温州变“鬼”，也与房价暴跌和民间借贷崩溃脱不了关系。伴随着房价下跌，多数炒房者都资不抵债，各种跑路事件频发，反过来又促使投资者卖房，循环之下，“温州炒房团”的神话也宣告破灭。
中国最大“鬼城”鄂尔多斯满眼高楼荒无人烟（图）
周末的中午，内蒙古自治区鄂尔多斯市政府前的广场上空空荡荡， 人们可以清晰地听到几百米外“康巴什美食城”的电音喇叭声、喜鹊从空中飞过时的啾鸣，偶尔也有驶过的汽车与路面摩擦的声音。5年前，因大片空置的住宅楼、空旷冷清的街道，康巴什被人们称为“鬼城”。
图为5月20日，内蒙古自治区鄂尔多斯康巴什乌兰木伦广场。 (来自:守候微光)
随着外来客涌入，当地政府认为，鄂尔多斯老城区东胜区无力承载更多的人口，要开辟一个新区接力。这个承载“鄂尔多斯梦”的地方被选定在距离老城区25公里、被乌兰木伦河三面环绕的康巴什。尽管建设项目发展得火热，人气却没跟上。从市政府门口到乌兰木伦河边的人工湖景区，在这条分布着5个广场、两个公园的中轴线上，少有人经过。5月22日，康巴什，几名孩子在鄂尔多斯博物馆门前留念。 (来自:守候微光)
5月19日，鄂尔多斯国际会展中心的一场展销会上，听到抽奖的广播，参观者纷纷赶来。 (来自:守候微光)
5月21日，两名当地人在鄂尔多斯博物馆内休息。 (来自:守候微光)
随着北京师范大学附属学校入驻、市一中等学校搬入，汇集了20所学校的康巴什成了鄂尔多斯的教育高地，这有效地吸引了不愿让孩子输在起跑线上的家长们。图为5月20日，北师大鄂尔多斯附属学校的孩子远足归来，家长早已在校门口等待。 (来自:守候微光)
5月21日，鄂尔多斯博物馆，10岁的杨书恒在播放鄂尔多斯史料的大屏幕前留影。 (来自:守候微光)
康巴什某小区内的广场舞。 (来自:守候微光)
供电局退休职工杨文其从女儿家17层的阳台上远眺康巴什新区。 (来自:守候微光)
傍晚，5岁的邬文博在乌兰木伦广场。 (来自:守候微光)
47岁的张双印和妻子在双驹广场。 (来自:守候微光)
和国内其他三四线城市一样，房地产去库存是当地政府的心头之患，“切实加大房地产去库存力度”之类的字眼屡屡出现在政府工作报告中。图为广场上，一位父亲抱着孩子远眺乌兰木伦湖对面的夜景。（转自微信公众号“守候微光”） (来自:守候微光)